青枫墅园杭州**个腰斩盘来了！
原创作者：凌云(房特首)
杭州**个「腰斩盘」出现了！
前几日，我朋友圈被几十位经纪人刷频：青枫墅园89方，装修24万，一口价280万，急售！
我的**反应是：怎么可能？这是未科核心，超级绿汀路TOD边上！
然而中介给的答案出奇一致：确有其事！远低于市场价，房东急卖！
我被震惊到了，这是我知道的**一套一年内价格接近腰斩的二手房。要知道2020年9月份，其**挂牌价达到了580万的高峰，甚至有房东扬言小区以后破8都不成问题，可跟未科三兄弟一较高下。
即便是网签价也一路飙到5万/平。如今280万，成交价打了约5.5-6折，不禁让人唏嘘。
要知道这次阴跌行情，杭州大多数二手房的跌幅基本在15%左右，像青枫墅园从450万到280万这样的跌幅，基本上是腰斩了。
即便按现在310-400万的挂牌价算，这套比正常市场价也至少低了30万，甚至超100万！
此消息在各大社群传播发酵，加上最近网上互联网公司大范围裁员，大家纷纷讨论：怎么挂牌价会如此反常？
会不会是互联网裁员引起的抛售？是个例还是二手房阴跌半年后的正常现象？抑或是学区房大颓败之后的苦苦挣扎？
没有人能一次性说给清楚。
为尽量还原真相，我特意联系了几个熟悉的中介朋友，并专程去了趟未科，把青枫墅园等热盘看了个遍。
一个资深店长老L告诉我：“房东低价卖房主要是现在还贷压力大，想尽快卖掉一套，房票也能腾出来。”
“房子不满两年，高楼层，算上增值税后总价也很便宜了，据房东自己说精装修花了24万，不过一看就是投资客的装修，住起来不知如何，样子倒还行。”
“买家之前就关注这一片的意向客户，听说小区突然有套280万+精装小户型，当晚就过来秒杀，全款！”
随后他还连连叹气摇头：“要不是被限购了，我也想买。”
至于是不是因为裁员引发的抛售，店长只说：“不排除这个可能”。
而在我看来，无论是不是，互联网公司股价大跌、大批裁员的事实不会变，它们多少对未科乃至整个杭州的二手房造成一些负面影响。
另外，不只是互联网企业，地产、制造业实体各行各业现在都不容易。
时代的一粒尘，落到一个人身上就是一座山。房东可能真遇到了经济压力。而这样的房东在杭州还有很多，17万挂牌房源中定有它们的身影。
青枫墅园的“280万”只是其一，但绝不是个例。
这不，店长又告诉我，在这套280万成交当天又一套小户成交了：290万。
降价来的有多快，对房东们的心理撞击就有多猛。
不过，事情也没这么简单。青枫墅园房价的下降，与互联网企业式微、大行情不行确实有千丝万缕的联系；
但降到近乎腰斩，学区房泡沫才是原罪。
曾几何时，学区已沦为炒房客的**利器，到后来市场严重变味，最终被一网打尽。“学军托管”当初是如何让青枫墅园5万+/平一步登天的，如今就如何让它跌入3万/平低谷。
青枫墅园就是一个缩影。
在杭州，和它相似命运的还有著名的文鼎苑、河滨之城、文二新村等。
特别是文鼎苑，2021年的法拍房曾创下了单价13万左右的辉煌，那时二手房10万+也会被习以为常；如今已经有不少二手房成交价跌到7万+；
河滨之城那时也是齐刷刷朝着10万+奔去，结果很多回到了6字头。
由此也可看出，一个楼盘单卖学区房价值是最容易崩盘的，具有很大风险。
泡沫吹破，人们开始逐然醒悟：原来**“孟母盘”也有扛不住的一天，“学区房永远涨”的神话从此终结！
再说，目前杭州主城名校覆盖率已高达8成以上。遍地“学区房”的结果，就是没有学区房！
从这个意义上讲，青枫墅园“学军托管”的梦即便被圆了，或许能暂时稳住一波行情，但考虑价值长远，注定不是由学区决定的了。
还有不能忽略的一点：青枫墅园遭遇“滑铁卢”，与小区带看少、连续5个月0成交也有关系。
据手边数据显示，整个小区近30天降价房源达到19套，而涨价的房子只有1套。
“带看量其实并不多，诚心卖，只有降价！”店长老L再次肯定地告诉我。
的确，单看青枫墅园，本身确实资质平平：户型一般，外立面开始斑驳，周边一片工地和荒地，淳朴大伯还在这里闲适地放着羊群。
所以，别以为这两个低价成交看起来像偶发的，实际上也是对行情和现实的妥协。
接下来如果整体行情没变化，青枫墅园可能会有更多的“280万”和“290万”。
而且，杭州今年还有很多红盘要开，还有很多好地要卖，投资客和改善者向来喜新厌旧，未来还有更多更好的选择在等着他们。
在杭州，预计今年将有数十个红盘面世，从6.98万/平的新鸿基和K11等顶豪，到3万+的未科、勾庄、华丰、宁围等刚改，数都数不过来；
如果遇到分流和疫情的好机会，很多人愿意牺牲部分二手房价格，来换取未来更广阔的天地。
你眼里所看到的“踩踏”，也许只是别人走向千万资产里的一块垫脚石。
“280万”前奏响起，接下来青枫墅园还会继续“悲戚哀鸣”吗？
我觉得大概率不会。至暗时刻将要过去，3万/平基本触底。
“如果房东能降到280-300万左右，应该陆续会有房子成交”店长老L自信地说。
也是，要知道就在不到2公里外的“未科三兄弟”优质次新，成交价也基本能维持在6-6.5万/平上下；青枫墅园仅有它们一半的价格，距绿汀路TOD近多了，性价比已经很高。
再说，连高速以南的闲林很多二手房近3万成交，高速北、地铁口的青枫墅园降无可降。
抛开深受学区之害不谈，其地段价值和未来配套，与三兄弟并没本质区别，只是输在了产品和初期过低的价格垫上。
随着西站、3号线、杭州未来文化中心、绿汀路TOD、万象城和总部经济等配套产业落地，青枫墅园乃至整个未科的二手房价值，都会被进一步夯实。
一旦出现翘尾行情，未科依然可以很吃香。
