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户型分析
  • 户型分析-整体评价

    分析师点评

    保利玫瑰湾项目为央企保利集团开发,项目规划为32、33-34层超高层级少量18层小高层产品,均价为9000元/O,项目整体售价相对周边楼盘相比,价格基本持平,该项目在售主力面积为87-136O,从项目整体供应量上来看,多以首置刚需和首改户型为主。从成交户型来看,90O、107O的产品购房者的认可度比较高,三房一卫及两卫的产品,适合刚需和改善性客群选择。

  • 户型分析-户型分析

    分析师点评

    保利玫瑰湾项目户型设计以87-136O,整体户型的设计上比较注重户型的舒适度,且大部分户型均有阳台设计,实际使用面积相对较高,整体居住的舒适度上与同等产品相对较高,87O户型三房为南北通透户型,户型设计较为紧凑,总房款预计在78万左右,适合资金有限的刚需客群选择,107O的大三房,南北通透户型舒适度比较高的刚需客群或老人养老选择,136O户型卧室比较宽敞,附赠双阳台,整体空间感和格局设计都比较好,适合有一定经济实力的改善型客群或与老人共同居住的客群选择。

装修标准
  • 装修标准-品牌配置
  • 装修标准-装修分析

    分析师点评

    该楼盘为毛坯交付,入户门选用也比较用心,防盗门质感较好,从现场观察,门质地较为厚重,窗为钢化玻璃,安全性,密封性和强度上都比较好,隔音效果明显,经分析师实地查看,整体建筑品质较好,满足业主居住需求的同时,提升了舒适度,可以满足客群的居住需求。

社区品质
  • 社区品质-整体规划

    分析师点评

    保利玫瑰湾地处下沙新城沿江大道与15号大街东北。经由绕城高速下沙南出口到萧山机场仅需10分钟左右。 该项目通过五大交通体系与杭州江东新城、金沙湖国际商务区、钱江新城、杭州老城区无缝衔接:门前的沿江大道已经开通,到达市中心钱江新城仅需约15分钟。周边交通便利,配套完善。规划有18层小高层、32层高层及33-34层超高层公寓,多重园林组团,南北楼栋无遮挡保证了较为宽敞的楼间距,居住舒适度较高。

  • 社区品质-社区景观

    分析师点评

    保利玫瑰湾社区绿地率达45%, 以“玫瑰”为主题元素打造近5万方园林含架空层,另外“情人岛”浪漫中心泳池为最大亮点,但同时后期泳池的维护与保养也是需要物业持续良好进行的。整体来看,社区园林景观设计格局美观简洁,连成一片的中央景观同时也保证了楼栋的景观视野效果。

  • 社区品质-建筑立面

    分析师点评

    项目外立面以真石漆为主,公建部分采用石材,真石漆外立面相对涂料较好,易清洗,防火性更强,本项目外立面的设计符合同类产品外立面的同等水平,品质较高。

  • 社区品质-公共部位

    分析师点评

    分析师从售楼处了解到大多数楼栋为一梯两户或三户设置,电梯数量合适,有效减少了公摊。目前项目大堂仍在施工,无法进入拍摄,我们通过现场咨询、实地探究样板房处发现,项目楼道均为普通地砖铺设(目前为保持楼道整洁铺设地毯,转角处布置有花盆),地面同理,具体建材还未公布。

  • 社区品质-车位情况

    分析师点评

    项目车位配比1:0.87,车位比例略显不足,相当于每户人家还不能配备一个车位,加上交付后难免出现停车紧张的现象,因此,分析师认为有车位需求的客户需要多加留意小区车位出售情况,及时入手,避免出现入住无处停车的窘境。本案小区人车分流,小区内部无行车路线。

物业服务
  • 物业服务-物业费用
  • 物业服务-物业服务

    分析师点评

    本案物业服务包含了基本的常规业务服务内容,但具体内容还是得以所签购房合同物业服务内容条款为准。

交通出行
  • 交通出行-自驾出行

    分析师点评

    项目周边不临城市主干道,但由于下沙板块车辆较少,自驾出行较为畅通,且项目距离城市主干下沙路、道德胜快速路自驾距离仅约2公里,自驾出行相对较为便捷。

  • 交通出行-轨交出行

    分析师点评

    项目周边暂无轨交线路,且项目距离轨交1号线在建段终点站下沙江滨站直线距离约2.0km,步行15分钟无法到达,因此本案为非地铁盘,轨交1号线可作为辅助交通工具。

区域配套
  • 区域配套-区位简介

    分析师点评

    项目位于江干区下沙沿江板块,下沙由金沙湖、大学城北及下沙沿江三部分组成,其中下沙沿江区域为工业发展区域,环境较差,污染较为严重。项目所在位置靠近钱塘江,距离钱塘江约500m,可享江景资源。

  • 区域配套-教育资源

    分析师点评

    项目周边1公里范围内仅有一所幼儿园及小学,分别为江湾幼儿园及江湾小学,教育资源较为稀缺。目前项目暂未划定学区,未来入住后入学可能按照就近入学的原则,考虑学区的购房者建议提前考察了解。

  • 区域配套-医疗资源

    分析师点评

    项目周边3公里范围内无医院,1公里范围内无诊所,且1公里范围内仅有3家药店,而距离本案最近的一家医院为直线距离约4.1km的东方医院,项目周边医疗资源极为缺乏。

  • 区域配套-周边商圈

    分析师点评

    项目周边4.5公里范围内无大型商业配套,主要依靠周边社区底商配套满足基本生活需求,项目交付后可依靠自身底商满足生活需求。

  • 区域配套-公共资源

    分析师点评

    项目3公里范围内无公园等公共资源,周边自然环境相对较差,但由于项目临近钱塘江,距离钱塘江直线距离约500m,可享受江景资源,在一定程度上弥补了公共资源不足的缺陷。

不利因素
  • 不利因素-社区内部

    分析师点评

    1. 位于项目北面的底商对于9#、11#、12#号楼低层住户有一定的噪音影响,底商由于换租相对较为频繁,换租装修会带来噪音影响。目前还不确定底商是否包含餐饮类,若是有餐饮类底商,还会对低层住户造成油烟影响;
    2、车库出入口易对楼栋低层住户带来噪音影响,夜间有灯光干扰。

  • 不利因素-社区外部

    分析师点评

    项目周边项目基本及建成交付,已经形成了初步的居住氛围,且距离项目约500m即为钱塘江,可观江景,暂无明显对项目有影响的外部不利因素点存在。

 
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