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金辉江山云著:从流摇到登记量猛涨4倍,戏剧性变化背后的原因是什么?

[2019-08-14]
连续5次流摇,销售去化平平,最近一次开盘登记量却猛增4倍,中签率更是创下项目开盘以来的最低值。
这样戏剧性的变化,发生在乔司板块的江山云著项目上。
一个非热门板块的非热门项目,为什么突然获得了购房者的关注?
 
1st
江山云著项目的开盘记录共7次,除了项目首开和最近一次加推需要摇号开盘外,其余5次均流摇。
最近一次开盘就在8月份,8月4号申领的预售证,加推房源128套,意向客户登记量为454组,是前一次开盘登记客户组数(101组)的4倍,中签率28.2%,较首开呈现明显下降。
登记情况和中签率的变化与板块7月底的土拍不无关系。
就在项目申领预售证的前几天,板块出让了一宗双限地块,地块经过43轮报价,由竞买人路劲以楼面价18162.38元/平米竞得,溢价率29.7%。这是第一批出让的双限地块中唯一溢价率封顶的地块,竞争之激烈甚至高过望江新城、钱江世纪城等热门板块。
相较于热门板块的冷土拍,乔司的土拍热对购房者形成一定刺激,江山云著又适时入市,意向购房者大幅增加。
 
2nd
在严格的限价下,乔司是为数不多的限价高于在售楼盘均价的板块。
路劲拿下的双限地块,未来的商品房毛坯最高均价25200元/平米,毛坯最高单价27720元/平米,装修标准3500元/平米,全盘均价28700元/平米。也就是说,未来板块的最高精装限价是28700元/平米。
目前板块内在售项目有两个:绿地艺尚府和金辉江山云著,前者毛坯交付,均价为22000元/平米,后者精装交付,均价为25500元/平米。
在看的见的未来,乔司极有可能的房价是28700元/平米,而当下板块房源的均价不足25000元/平米,这也在一定程度上促使了购房者入市购房。
 
3rd
我们再深一步,进行板块的客群分析。
江山云著8月开盘意向登记客户户籍统计情况
江山云著:从流摇到登记量猛涨4倍,戏剧性变化背后的原因是什么?
整理制作:克而瑞浙江区域
根据意向客户的户籍匹配分析,浙江省内购房者是江山云著的主力客群,有230组,占比超一半,其次是来自安徽和江西的购房者。从地级城市来看,杭州、温州以及台州排名前三,不过温台购房者加起来的占比仍低于杭州。
江山云著8月开盘意向客户户籍占比情况
江山云著:从流摇到登记量猛涨4倍,戏剧性变化背后的原因是什么?
整理制作:克而瑞浙江区域
总体来看,除杭州本地的客群,江山云著的客群来源比较分散,这也比较符合乔司板块的定位,以刚需客群为主,投资客购房意愿较弱。
 
4th
我们也将项目此次开盘的登记意向客户与前一次开盘的登记意向客户进行了比对。发现意向客户的省市户籍占比变化不大,户籍的区域占比变化较大。
江山云著:从流摇到登记量猛涨4倍,戏剧性变化背后的原因是什么?
整理制作:克而瑞浙江区域
通过上图可以看到,最显著的一个变化,是余杭区购房者的增加,在前一次推盘中,不见余杭户籍购房者的身影,而此次余杭户籍购房者显著增加。
事实上,乔司是一个极易被忽略的板块,相比较集行政等各项资源于一体的临平新城,其并非余杭购房者的优选项。而从江山云著的意向客户变化来看,这种情况或将有所转变。
5th
在乔司,尽管只有两盘在售,但是由于有离地铁更近、毛坯销售的艺尚府这一竞品存在,江山云著一直不被购房者“待见”。
这次的翻盘,无论是土拍的传导效应还是房价的预期效应,最根本的,是购房者尤其是余杭本地购房者对板块接受度、认可度的提高。

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用户点评 (67)

这个楼盘为什么几期都流摇?
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这个楼盘的开盘时间为2019-08-31,这边交通欠发达,还得发展一段时间吧。不过前景挺好的,还是能期待一下。
楼盘很不错,刚入手,周边配套跟上,希望交付是能如意!
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