杭州楼市问答,置换,买房问答攻略!

[2019-08-14]
·壹·
@周燕
杭州楼市问答:维维老师好,我爱人在省府路上班,大宝在天长小学就读,现在想换1000万左右的改善三房或四房,可以推荐一下吗?目前看了仙林苑、西子铭苑、景湖苑和白马公寓。
答:这几个都是绝对市中心的小区,从品质来讲,白马公寓会更好,当然它的单价和总价也最高。从学区的角度,西子铭苑、景湖苑有相对不错的学区条件。仙林苑就相对弱一点,除了地理位置在市中心,没有特别大的优势。只不过,现在地理位置已经构不成绝对优势,杭州正在向各个方向去拓展,包括城市重量级的配套也在往其它方向去延伸,钱江新城、望江新城、江河汇等。
这四个房子都算不上非常值得买,但是迫于现实的需要,想留在市中心,想离天长小学近一点,也就是这样一些选择。从性价比角度,景湖苑挺实惠的,因为知道的人不多,单价不高,学区也挺好。
但是从居住来看,还是白马公寓更纯粹一点,园区也更好。如果还要其它选择,就有点无可奈何了,这一带比较新的房子的确少。像武林国际、兰园可以去看一下,它们相对来说离天长小学和市中心近一点,房子也相对好很多和新一些。
 
·贰·
@玉青
俩娃,大的在公益中学,小的一周半,刚刚把湖畔的房子卖了,现在看中中豪晴园一套顶楼的学区房,给二宝用,总价760多万,不知道值不值能入手?另外有温莎郡和宝嘉·誉府的房子各一套,出租比较难,就那么放着感觉有点浪费,你觉得需要置换下吗?
答:温莎郡和宝嘉·誉府倒不着急,都是比较好出手的,但你买了中豪晴园的顶楼,下次想卖就有难度了。它的总价高,加上房子逐渐变老,产品也算不上特别有优势,还是会挺难的。要不要买中豪晴园,你可以再衡量一下。
如果一定要上这里的学区,更建议选中等楼层,就是普通房子就可以了,顶楼最好还是避开。等房子年岁越来越大,顶楼的麻烦也会逐渐显现。总之,值不值得入手,就看你对学区的认可度,一定要这个学区就买吧,其它房子都比中豪晴园贵。像雅戈尔·御西湖就要贵很多,旁边的梧桐公寓也不便宜。无论选哪个,既然选了高总价的房子,一定要避开有明显瑕疵的。
愿意把另外两套折腾一下,你可以承受的总价会更高,能选的余地也大一些,比如边上像银马公寓这种,可能会更理想。毕竟为了学区、为了自住没什么好舍不得,放着不用的房子卖掉也不可惜。
至于其它选择,这个总价买一套学区房,就不是城西的方向,可能是到钱江新城、望江新城。城西能买的还是申花,像九龙仓的两个楼盘应该会划到育才的学校,相对来说也不错,只不过现在还没有上市。
 
·叁·
@浅笑安然
杭州楼市问答:维维老师,你好,我家里现在有一套经济适用房都市阳光嘉苑,想置换成酒店式公寓,想问问这种置换思路是否正确?目前看上的是世茂泰禾中央广场,你觉得这个选择合适吗?
答:没那么合适。都市阳光一直以来是二手房成交的主力选手,每个月的二手房成交榜单,经常能看到它的身影。像这样的房子属于西湖区,年份也比较新,三墩北的居住密集度也在上升,没什么好着急的。
如果你想把经济适用房换成商品房住宅倒是可以的,换酒店式公寓有点难以理解。一般来说,拿住宅去换酒店式公寓都是划不来的,更何况你手上的房子还非常灵活。虽然中央广场产品还算过得去,地理位置也不差,但从灵活度来说,还是比不上都市阳光,拿住宅去换有点不值。
 
·肆·
@Miào
维维老师,你好。我有一套金麟府130来方的房子即将交付,不用于自住。现在是交付后卖掉再去摇号好呢,还是按兵不动?出租是不是一个好选择?但是每年的物业费又挺高的,请问有什么好的建议吗?
答:像这么好的房子,不自住挺可惜的。地理位置上见仁见智,从房子角度,金麟府的园林、装修,包括楼盘本身的仪式感,在杭州都算得上是第一梯队的。如果现在住的房子比它好,不去住倒也没什么。但如果没有它好,不去住还是挺可惜的,你也应该重新考量一下这个问题。
真的想好不去住,卖掉也行吧,现在对于高总价的房子还是腾出了一些机会,但是中间会涉及到又一次等待的时间,其实也没那么划算。除非摇到那些性价比极高的,比如未来科技城。当然那些都是三四百万的选择,到了六七百万,大多楼盘限价的红利并没有那么大,奥体可以试一下。
梳理一下思路的话,一是去换自己更用得上的房子,二是换自己认为更好的房子,或者也可以去买自己更喜欢的地段。如果都不是,那还不如按兵不动。出租的话,就找好一点的租客吧,但是住宅一定不是靠租金赚取收益的。
 
·伍·
@林华
维维老师,现有绿城·兰园90方和西溪里137方,不考虑自住,从保值升值的角度考虑,是卖掉其中一套置换,还是两套都卖掉置换,如果卖掉一套,是卖掉哪一套呢?求解答,谢谢。
答:从品质来讲,当然是兰园会更占优,西溪里只是一个普通住宅,而兰园是一个高级住宅。不过它90方的户型还是受到了限制,因为在这样的小区里,除非是为了1+1的居住方式,其它对于90方的需求,很难承受这么高的总价。
当然,尽管你的90方有一定瓶颈,但如果一定要二选一,还是留兰园吧,要以持有好房子为主。西溪里的学区不错,受众面也挺广的,卖掉之后同等总价就可以换不错的房子。
如果两套都舍得,都卖掉也无妨,留给你的机会还是有一些。像南星桥、望江新城,都是6.98万的单价,选择也有不少。另外还有江河汇流区,也是差不多的价格,有机会的话,这样的房子可以去把握一下。你的总价承受能力不低,像杭州壹号院、晓风印月这种有明显性价比的楼盘,可以去努力一下。
 
·陆·
@金友
维维老师您好,我是你忠实粉丝,第一次请教,请问金雅苑和魅力之城选哪个好?这些区域还有比这个好的二手房可以推荐吗?先感谢。
答:你看中的这两个房子,还真的算不上特别好的。在这个区域里,基本上所有的二手房都比金雅苑好,比魅力之城好的,应该也有一半吧。魅力之城是因为万科的物业好,现在园区经营得不错,生活氛围也很好。金雅苑除了地铁近,就没什么太大的优势了。
如果你能承受的单价更高一点,可以考虑更新一点的房子,这两个小区还是有一定年份了。比如同样在城东,七堡在地段上显然更占优势。这里的二手房贵一点有杨柳郡,便宜一点有雍和府、雍华府等等。当然,部分房子也算不上特别好,但是胜在外围的资源集中,地铁、购物中心都有。
或者到普福一带,很多楼盘比魅力之城更好,典型就有万科·紫台。当然只要房子更好,单价也会更高。到了九堡客运中心周边,特别好的楼盘基本没有,近几年没怎么开发,但是比金雅苑好的不在少数,像泊林印象这种就好很多。但还是建议往七堡这一带靠,它的发展优势更明显,而且接下来也有新盘,够得上也可以努力一下。

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