千亿丽水房价吊打万亿无锡!大潮过后,谁是裸泳者?

[2019-08-14]
几天前,一篇关于浙江的10万+爆文全网疯传。
凭着这篇《广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十》,旺角黄局长红了,浙江十八线小城也纷纷红了。
“如果你有个朋友是浙江人,请好好珍惜他。没事多请他吃吃饭,唠唠嗑。
因为,你的朋友人生很不容易——浙江省的房价绝对是全中国最“刺激”的地方。”
浙江房价到底有多“刺激”?
从排名看,浙江全省11个城市全部都能挤入全国房价50强。丽水吊打无锡,衢州碾压佛山,至于嘉兴,则让重庆看不到车尾灯。
事实真的如此吗?我们兵分十路,前往全省10个地级市(杭州外),实地了解当地楼市真实状态。
接下来一个月,《层楼》将重磅推出「浙江楼市怎么样了」城市洞察系列报道。
今天推出第一篇——魔幻丽水。
 
经济指标倒数,房价却全省第四
“一个十八线山区丽水市,GDP只有1300多亿,排名全国第180多名,但这里的房价却排名全国第18名,贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。”
这段10万+爆文中对丽水的描述,并无虚言。
的确,就算在浙江省内,丽水的GDP也是倒数。
根据丽水发布消息,2018年,丽水的GDP总量为1394.67亿元。这个数字,约为杭州的十分之一,在省内仅高于舟山。
人均GDP为6.36万元,远低于全省平均的9.9万元,排在倒数第一。
全市居民人均可支配收入32245元,也是垫底。即便是城镇常住居民,人均可支配收入也仅为42557元。
在丽水,我问了当地朋友的收入情况:普通公司职员和公务员,年薪在10万—13万;而像是超市收银、公司保洁等这种劳动密集型工种,年收入约四五万。
当地物价没有太高,百元上下也能在餐厅里吃到三菜一汤。即便是夏天最具丽水特色的知了,一百元一小盘,倒也比在杭州吃小龙虾便宜不少。
千亿丽水房价吊打万亿无锡!大潮过后,谁是裸泳者?
交通方面打车起步价8元。我在丽水用滴滴打车,最远一单,几乎穿过整个市区,也不过约7公里,车费不到20元。
这些数字都表明,这是一个物价亲民,收入普通的城市,与中国其他大部分三四线小城并无区别。
除了丽水的商品房房价。
根据中国房价行情网的数据,丽水的平均房价约18006元/㎡,位列浙江省第四。
在同一份榜单上,无锡的平均房价是14827元/㎡。
尽管对这个数据的出处与真实性心存怀疑,但在丽水莲都区的中心城区,新房单价确实已在2万上下。
也就是说,丽水城镇居民的人均收入,每年仅够买2㎡的住房。
 
娇小市区,如何承载丽水人买房热情?
但这一切,并不影响丽水人买房的热情。
丽水民间有一句话:买房,就要买到城里去。小欧,就是其中一位有着如此执念的购房者。
预算有限的小欧,五年前为了结婚,首套房买在了莲都区瓯江以南的水阁开发区。
当时丽水中心城区房价约一万五六,水阁开发区的房价才六七千。
一江之隔房价相差一半,不仅因为地段,也因为当时开发区里聚集了不少皮革厂,环境污染严重。因此,水阁也曾被认为是当地环境最差的区域。
幸好这几年为了保护丽水的绿水青山,皮革厂陆续搬走了。但同样搬走的还有小欧一家人,为了孩子读书,小欧置换回了城区一套不到90㎡的二手房。
“皮革厂搬走,水阁的房价也终于破了万。不过丽水人,还是想住进城里。”
相对低房价的郊区只是暂时的过渡,住进城里才是“终极目标”。这是很多丽水人,刻在骨子里的买房理念。
丽水人心中的城里,是指主城莲都区的中心城区,丽水市政府所在地。
千亿丽水房价吊打万亿无锡!大潮过后,谁是裸泳者?
中心城区三面环山,一条瓯江穿城而过,中间形成了一片平原地带。东西最宽直线距离不到8公里,南北最长也不过5、6公里。
一条瓯江把城区分成了南城和北城;一条丽阳街,隔出了新城和老城;一条花园路,也划开了城西和城东。
从楼市版图来看,丽水城区两个板块新房集中:一个背靠白云山国家森林公园,看重的是自然环境;另一个板块在瓯江沿岸,主打江景资源。
 
丽水人心中,市区的界限到底有多明显呢?
位于城西的天宸壹号均价约19500元/㎡,在上半年入市时,高层房源都一售而空,目前只剩下了少量排屋。
而仅一山之隔、隧道相连的香樟湾,均价约14599元/㎡,走量速度也明显慢了很多。
约2公里的距离,每平米近5千的价差,却难以迅速撬动市场。只因在大部分丽水人心里,山的那头就是城外了。这也像极了曾经杭州的临平和临平山北。
根据当地媒体的统计,2019年上半年,丽水最受关注的新房板块集中在莲都、青田、遂昌,关注度占比分别为56.84%、26.07%、6.86%。
青田“华侨”,撑起了丽水楼市的繁荣?
事实上,GDP只是参考房价的一个指标体系,而在另外一个体系里,丽水领跑整个浙江。
那就是区域内的人口密度。
按照常住人口/建成区面积算,丽水的人口密度高达4.13万人/平方公里,位居全浙江第一。
而根据江苏统计年鉴,2016年,无锡的人口密度大约为2204人/平方公里,大约只有丽水的1/20。
这也难怪,丽水地处浙南,素有”九山半水半分田“之称,可供住宅开发的土地少之又少。
更夸张的是,丽水市区面积虽不大,但吸引着全丽水人民的目光。其中,青田人是特别的存在。
2005年高中毕业,青田人路哥就跟着亲戚出国打工。
从法国倒卖拖鞋的生意失败,到安哥拉做包工头做得风生水起,十年后再回丽水时,路哥做的第一件事就是买房:全款六百万买了套别墅。
身价过亿的路哥说:“现在可以不住,但在老家一定要有房,总是要落叶归根的嘛!”
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青田,浙江东南山区小县城,人口55万,却有33万华侨子弟分布全球各地。在青田,几乎每家都会有亲戚在国外。
有段子说在青田,人们见面第一句话不是问“吃了吗?”,不是聊天气,而是问汇率。
很多青田华侨也和路哥一样,在国外辛苦打工,从底层做起,赚到钱开始做生意慢慢发家。据说,在国外的青田人,身家千万都只是起点。
在外国再有钱,大部分青田人都觉得没有归属感。赚了欧元美元,回国换成人民币买房养老生活,是很多青田华侨的人生轨迹。
在丽水人看来,青田人就是丽水高房价的幕后推手。
“青田人先炒高了青田的房价,再来炒市区的房价。”丽水人告诉我。
早在十年前,青田就是全国房价最高的县城,当时很多新房的价格就已超一万五,地段好一点的楼盘超两万。那时杭州主城区的均价也还在1万3到1万5左右徘徊。
在青田,每当有新房开盘时,现场总能看到几个拖着行李箱从国外赶回来买房的客户。
当地一位媒体人士说,丽水本身是个地缘性、内生性市场,外来投资客不多,新晋人口就更少了。丽水楼市的繁荣很大程度就是青田人贡献的。
 
大规模棚改:开启丽水楼市盛宴
将丽水房价的推手一味归因于青田人显示有失偏颇,事实上,丽水下辖每个县(区),几乎都有自己的支柱产业。
缙云的烧饼、松阳的茶叶、龙泉的宝剑、庆元的香菇、青田的石头……哪一个说出来,不是响当当的隐形冠军。
资料显示,仅庆元的香菇市场,每年交易额就超10亿元,全县年香菇总产值在23亿元以上。
在龙泉,每10个人中就有1个人从事宝剑相关产业,全县有宝剑生产企业400多家,年产值近15亿元。
更何况,根据丽水发布的数据显示,丽水市的GDP总量虽然不高,但2018年增长幅度为8.2%,增幅位居全省第一。
千亿丽水房价吊打万亿无锡!大潮过后,谁是裸泳者?
丽水就像一个小小的碗底,房价是停在上面的纸船,周边的水都往里涌,速度还越来越快,船当然越来越高。
无锡不一样,一方面,整个无锡面积达4628平方公里,接近丽水的10倍。
另一方面,无锡治下的梁溪区是老城区;滨湖区则围绕太湖发展;至于惠兴区,江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山,各自都有发展前景。
江阴市和宜兴市虽为无锡市治下,但是区域内常住人口是无锡市治下各区中最多的两个,又都是全国百强县市之一,老百姓地域情节浓厚,也不愿跨区买房。
说到更大的推手,天阳地产负责丽水区域营销的周俊杰深有体会。
来自杭州本土的房企天阳,2017年才来到丽水。11282元/㎡的地价,是当年宅地最高的纪录价。
此前,绿城和新湖先后进入丽水。打开了丽水的市场,也提升了当地的居住品质。
如今一线沿江的绿城秀丽春江与新湖国际,仍被视为丽水最高端的楼盘。
8月初,秀丽春江一套216㎡的法拍房以650万元成交,单价超3万,还引发了2万多次的围观。
在丽水,说自己住在绿城或新湖的房子里,就跟杭州住在武林壹号一样,有着特别的优越感。
千亿丽水房价吊打万亿无锡!大潮过后,谁是裸泳者?
2018年初,天阳中山邸面市,不论高层还是排屋都一房难求。
我的丽水朋友阿K告诉我,他曾带着500万现金想去买中山邸,发现根本买不到。
听到这样的买房经历,周俊杰感慨:那时市场太火了!从业十几年,从没遇过这样的行情。
因为在当时,丽水城区的新房供应太少。更重要的是,丽水在2018年开启了城中村改造计划!
2017年丽水市区出让的宅地只有四宗,总出让面积约27万㎡。但2018年,丽水全市城中村改造完成326.41万㎡,光市区就占到了一半,达160.9万㎡。
棚改、货币化安置带来了大量的置业需求和预期效应,“拆一代”、“拆二代”们持币冲进楼市,成为主力。
2018年丽水的新房市场基本都是“全款”、“抢空”,二手房也是水涨船高。“热钱”的刺激,让这样的行情,一直持续到了2018年底。
而面积是近10倍于丽水的无锡,根据其住建局发布的信息,2018年棚户区改造规模不过278万㎡,只有丽水的85%。
 
大鳄竞逐,谁不想抢一块丽水的蛋糕?
火爆的市场,吸引了大量房企进入丽水市场。
根据丽水统计局数据显示,今年上半年,丽水全市商住用地出让面积1269亩,较去年同期减少31.9%,但出让金额达88.43亿元,增长18.0%。
例如丽水市职业技术学院北侧地块,去年6月20日和9月20日两次挂牌,一次流摇、一次中止出让。
直到今年,4月该地块第三次挂牌出让,取消了原本不高于17500元/㎡的限价,才终于出让成功。
该地块是由世茂以11942元/㎡的楼面价竞得的,溢价率达54.1%,远远高于楼面起价7750元/㎡。
除了世茂,截止到目前,碧桂园、恒大、银泰都在今年入驻丽水。此前,已经进入丽水市场的外来房企有:绿城、新湖、德信、天阳、中梁、众安、华鸿、祥生等。
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如果说,几年前丽水还只能吸引浙江本土房企,那么到了今年,丽水彻底开启了“全国性房企元年”。
丽水当地开发商和媒体也都向我透露:还有两家全国排名前五的开发商,近期也在摸底丽水楼市、土地,寻找落子的机会。
然而,就在一片高潮中,也夹杂着一些杂音,特别明显的是去年下半年。
当时,天阳第二个项目括苍邸正在销售,周俊杰明显感觉到了:丽水楼市变了。
“去年十月份括苍邸首开时,高层当天就能售磬。而到年底开盘时,就只卖出了七八成,后面几个月陆陆续续才走完的。”
二手房更加惨淡,最夸张时,月成交量不足百套。
市场转凉背后的原因,一方面来自一线城市楼市转冷带来的传导和延时效应,更重要的则是,土地市场的影响。
2018年,丽水一度实行“竞地价限房价”的土拍政策,比杭州还早一年,结果开发商一度对拿地持观望态度,市场也踩了刹车。
不过,今年上半年,随着”限房价“的土拍规则取消,一切似乎又回到从前。
 
新房井喷的下半年,还能火爆如初吗?
由于之前持续的火爆,如今的丽水几乎无房可卖。
作为城区里为数不多的在售项目,天宸壹号每次推盘,都选在了拍地后。
取消限价后,土拍刺激了市场信心,也让天宸壹号借势成为了上半年丽水销售最火爆的楼盘。
对于这样的成绩,负责营销的诸葛嘉玮表示,一开始并没有预想到:
“本来我们蓄客很一般,但旁边的地一拍,来看房买房的人立马就多了!”
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天宸壹号迅速成为尾盘,诸葛嘉玮已经开始为新项目的销售蓄客。但对于下半年才会亮相的新盘,他却觉得有点担忧。
因为根据当地媒体统计,下半年丽水市区预计将有7000多套的新增供应。
这个数字,相当于往年,丽水全年新房销量的近一倍。
而另一方面,支撑去年丽水市区楼市火爆行情的棚改拆迁,也悄然退去了热潮。
根据计划,丽水市区今年计划拆迁60万㎡,仅约去年的三分之一。并且,今年棚改货币化安置的占比较去年有大幅的减少。
巨大的供应下,谁能抢到节点,把拆迁钱“抢入”口袋,将成为下半年各家房企最大的考验。
我遇到一位滴滴司机,一聊房价就吐槽城里房子太贵了,买不起。何况家住村里,有独门独户的小洋楼,开车进城不过十分钟。他隔壁村的朋友,拆迁足足补偿了11套房。
“这么多房子,家里有这么多人住吗?”“拿去卖啊!”
当各地“抢人大战”轰轰烈烈,靠本地人支撑的丽水,依然是一副“生人勿近”的样子。去年,莲都区新增常住人口仅比前年多了700人……
拆迁盛宴之后的丽水,还能继续魔幻吗?

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