杭州二手房挂牌越来越高!楼市分化加剧,房产该怎么投资?

[2019-09-16]
1.
杭州二手房挂牌量到了9.1万套,可以说危如悬卵。
现在二手房有多难买?应该不用我再多强调了吧。不是挂牌数月无人问津,就是上门直接大砍一刀,张口还价都是二三十万起步。
如果租金稳步上涨,能够以租养贷,那就佛系卖呗。但问题是,二手房价在下调,租金也上涨乏力,仔细对比,还跌了不少。低价租不甘心,降价卖又不舍得。
卖不掉又租不高的二手房,一时简直是烫手山芋。
我一个朋友说:别看我们投资客风光无限,这边买那边买,真到某些时候,私底下其实已经急得团团转。
 
2.
投资,从来不是一件简单的事情。
俗话说,不打无准备的仗。我的每一次房产投资,都经过精密测算。从投入,到持有,再到卖出,每个环节都会事先布局,运筹帷幄。
今年我只投了2套房子,一套深圳,一套杭州。
我就拿杭州这一套房子——名城博园,以它作为案例,告诉大家:在限价严格执行的当下,房价很难有快速的涨幅,接下来该怎么办? 
 
3.
首先,我是费了很大劲才搞到了一套名城博园。
&nb是投资,我就选了最便宜的二楼,买入总价150万,含车位,一次性付清。由于众所周知的原因,博园已经熬成了准现房,当年越是嫌弃的楼盘,到今天就是越是“红利盘”。
我是3月买入,5月底就交付拿到房子了。
不少人拿到房子就直接出手了,差不多持有约3个月。因为集中交付,售价被拉得很低,一套89方,只能卖190万左右。而购房成本差不多是165万。
也就是说,一转手,3个月不到的时间,赚25万。但还要扣除交易成本,所以实际所得只有20万不到。
4个月后的现在,由于过了集中交易期,二手房价略有上升。现在一套89方可以卖到220万上下,6个月获利55万,扣除交易成本,实际收益差不多40万上下。
这样的收益率,从数值上看,奇高无比。
但为了方便大家理解,我简化计算模型:
150万资金,3个月获利30万,相当于月化收益6.67%,如果折算成年化收益就是80%。看这个数字是不是很惊喜?
如果是三成首付、六成首付,收益更高。
按上面模型,六成首付,月化11.11%,年化收益133%;三成首付,月化收益55.55%,年化收益660%,高得吓人。
可是,买卖一套房,一年内赚50万不难。但你有办法能够连续十年甚至二十年,每年都能稳定的在房产上赚20万吗?
如果不能,你看到计算出来的年化收益都是幻觉。你只能在这样超高的收益数字面前,赚到3-6个月的快钱,实际只有区区几十万而已。
你能保证一直有稳定的收益吗?
作为不动产的投资,我是不甘心只赚这么几十万就收手的。为什么今年红盘这么多,我就偏偏挑了名城博园?这可是接下去至少十年,要给我每年带来10万以上收入的投资品。
 
4.
上周,我的名城博园出租了,租金高于市场水平。
二楼的房子,三室两厅一卫,精装修交付。三房朝南,采光良好。最终签约的年租金5万元,含车位,相当于4167元/月。物业费及车位管理费,租客自负。
车位正常出租为300元,含50元车位管理费。哪怕车位租赁费按足额扣除,房价也有3917元/月,这算交房以来较高的出租价格。更何况,租客付款方式不是平时的押一付三,而是押一付六,半年一付。
名城博园5月底交付,我们就从6月1日开始计算,到9月中旬才租出去,比拿到房半个月内就出租掉,多空置了整整3个月。
空置的三个月中,我花了近1.5万元,配置了四台空调、窗帘、三套1.8米大床床+高床垫+衣柜的组合以及沙发、餐桌和200升的空气能热水器等。屋子被我打扮得漂漂亮亮,甚至每个房间背景墙还挂上了艺术画,床头柜放上了工艺摆件。
为什么我情愿投入那么多前期费用,还空置三个月,也要把租金租高?
&nb我需要一份长久稳定的租金回报。
交房当时,很多投资客房间里什么都不配置,直接出租,空房的租金含车位正好是3000元/月,基本没有空置期。
一边是低租金,早点租出去,一边是前期投入资金,有空置期,租更高的价格,这两种租赁方式究竟哪种更好?
两种不同租赁方式下,租金的回报:
杭州二手房挂牌越来越高!楼市分化加剧,房产该怎么投资?
可以看到,投入的成本,第二年年底就赚回来了。
按5年总回报来看,我的总收益比直接空房出租高22.25万-18万=4.25万,平均每年多赚8500元。
这也就是为什么,很多旧房子要翻新后再出租,这样才能租出更高价格,有更好的收益。
但是,那些拿到房子立马直接出租的投资客,也没错。他们和我不同,他们并不准备打算长期持,他们很有可能只打算持有2年,因为有5.3%的增值税。
再往上看那张表格,2年末的时间节点,刚好是两个租金收益,追平装修配置的成本,相差才500元。对于他们来说,那确实没有必要投入装饰成本以求更高的租金回报,直接租出去最省事。
名城博园本来就是有市场差价的房子,这是买它最基本的安全线。即便统一交付,集中交易导致价格下跌,也还能保证安全。
但我还是之前那句话,一两年赚点小钱,不是我的目标。
 
5.
我准备长期持有名城博园,帐,一开始算法就不同。
我需要通过投入初期的装修成本,以求更高的租金回报。因为最少5年之内,我是不可能把房子转手的。
在我看来,城北万象城投入使用,地铁开通,甚至整个大城北都繁荣起来,才是我出手名城博园的时机。
在这个期间,我以租养贷,现金收入覆盖贷款,甚至还有结余。这样,完全不用担心持有环节的资金沉没成本。
&nb早就有盘活资金的打算,所以选择了全款买入。150万入手的房子,买入后拿到产证,直接抵押贷款130万用于其他经营投资。
这就是有产者的权利。你要先有资产,才能钱生钱。
实际上,我沉没在这套房子上的成本只有20万。20万/150万=13.33%,相当于1.33成首付,杠杆最大化。
而我之所以不嫌麻烦、费足心思租到4167元/月,就是为了对冲每月还款额度4000元不到的经营贷款,还能小有结余——完美实现以租养贷。
 
6.
纵观杭州各个板块的发展,我坚信,板块开发初期进入,板块成熟再卖出,才能获取最大的利润。
为什么我只选择名城博园,而不是这个板块其他楼盘或者那些大名鼎鼎的超级红盘?道理很简单:
1、足够便宜。
2、准现房能全款买入抵押盘活资金。
3、准现房能出租,以租养贷。
4、确定能买到,不用摇号费精力。
尤其,最后一点最重要。买不到就意味着投资无效。过程中的时间、精力、资金成本在我看来都是浪费。
因此,哪怕名城博园各方面综合远远不如之前的海德公园、杭宸,以及即将到来的幸福里,我还是在那么多标的里选择了它。名城博园符合我的投资理论。
故事从一开始,就照着我编写的剧本进行下去。

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